Prodávající často netuší, že nesou odpovědnost ještě pět let po prodeji nemovitosti
Jako realitní makléř se často při jednání s prodávajícími setkávám s tím, že vůbec netuší, jak dlouhá je ve skutečnosti odpovědnost prodávajícího za skryté vady nemovitosti. Buď o tom nikdy neslyšeli, nebo mají mylné představy typu:
- „To se týká jenom novostaveb.“
- „Když dům jen zrekonstruuju, tak už to na mě neplatí.“
- „Když to napíšeme do smlouvy, tak se toho zbavím.“
- „Já už nejsem první majitel, tak se mě to netýká.“
Jenže realita podle zákona je úplně jiná.
Co říká zákon o skrytých vadách a pětileté lhůtě
Podle § 2129 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) má kupující u nemovitosti pět let od převzetí, aby oznámil skrytou vadu nemovitosti. A pokud ji prokáže, může se domáhat:
- slevy z kupní ceny, nebo
- odstoupení od kupní smlouvy v závažných případech.
A teď důležité: Tahle pětiletá lhůta odpovědnosti prodávajícího se nedá zrušit tím, že to ve smlouvě „nějak přepíšeme“.
Jakékoliv věty typu „prodávající neodpovídá za vady“ nebo „prodává se tak, jak stojí a leží“ zní sebevědomě, ale u skrytých vad nemovitostí jsou z pohledu práva prakticky k ničemu. Pokud by došlo na soud, stejně se bude postupovat podle zákona.
Co je skrytá vada nemovitosti (a co už ne)
Skrytá vada je taková, která:
- existovala už při prodeji, ale
- nebyla zjistitelná běžnou prohlídkou,
- případně prodávající o ní věděl, ale neuvedl ji.
Typické příklady skrytých vad:
- vlhkost nebo plíseň skrytá za novou výmalbou nebo obkladem,
- zatékající střecha, která se projeví až po první zimě,
- elektroinstalace neodpovídající normám, ale zakrytá novými kryty.
Naopak opotřebení viditelné při prohlídce kupujícím se za skrytou vadu nepovažuje.
Jaké riziko hrozí prodávajícím, kteří skryté vady podcení
| Situace | Co může kupující udělat |
| Zjistí skrytou vadu do pěti let | Oznámí ji prodávajícímu – zákonný nárok |
| Prodávající nereaguje | Kupující může přes právníka začít vymáhat nápravu |
| Vada je zásadní (např. statika, vlhkost) | Může požadovat slevu nebo odstoupení od kupní smlouvy |
| Prodávající se vymlouvá | Rozhoduje soud a často stojí na straně kupujícího, pokud vada byla reálně skrytá |
A tady přichází ta důležitá část:
Problém často nevzniká kvůli tomu, že prodávající „chtěl někoho podvést“. Problém vznikne proto, že nevěděl, co musí oznámit nebo jak správně smluvně ošetřit známé nedostatky.
Dá se odpovědnost prodávajícího za skryté vady ošetřit předem?
Nedá se jí zbavit, ale dá se s ní pracovat rozumně.
Správný postup je:
- známé vady nemovitosti férově popsat ve smlouvě → čím víc transparentně, tím méně problémů později,
- nezkoušet vady maskovat,
- mít správně postavenou smlouvu s právní ochranou prodávajícího, ne univerzální stažený vzor z internetu.
Jak to řeším já jako realitní makléř?
Když se mnou klient prodává nemovitost, mým cílem není jenom rychlý podpis kupní smlouvy a „však ono to nějak dopadne“.
Mým cílem je bezpečný prodej nemovitosti, u kterého se prodávající nebude pět let bát, jestli mu jednoho dne nezazvoní dopis od právníka kvůli skryté vadě.
Proto:
- všechny právní informace ověřuji,
- skryté vady a rizika s klientem předem řešíme,
- smlouvy nastavujeme tak, aby chránily prodávajícího, ale zároveň byly v souladu se zákonem.
Skryté vady nemovitosti nejsou strašák, pokud se k nim přistupuje správně. Ale „nevědomost“ nebo „to se mě netýká“ je nejčastější důvod, proč vznikají spory.
Pokud chcete prodat nemovitost bez nervů a s právní jistotou, ozvěte se mi.
POZOR!
Mimo skryté vady nemovitosti existují i další zákonné povinnosti, které si prodávající často vůbec neuvědomují. Patří mezi ně například povinnost předat kupujícímu platný energetický štítek PENB, a nově také u většiny nemovitostí stavební dokumentaci k domu. Toto je samostatné téma, které rozebírám v článku: Jaké dokumenty musí prodávající povinně dodat při prodeji nemovitosti